Wir bauen mit WETON Massivhaus
Wir bauen mit WETON Massivhaus

Bauleistungsbeschreibung

Vergleicht man die Bauleistungsbeschreibungen (BLB) der Hersteller so stellt man schnell fest, dass diese teilweise gravierend voneinander abweichen. Schon aus diesem Grund und um die Angebote letztlich vergleichen zu können kann es nur ratsam sein, die BLB intensiv zu prüfen und zu hinterfragen. Nicht immer ist das was meint zu lesen bzw. zu verstehen auch das, was tatsächlich mit der BLB ausgedrückt wird. Da die BLB an keine Form bzw. bestimmten Inhalte gebunden ist und es auch keine bestimmten rechtlichen Normen in diesem Zusammenhang gibt ist es sehr wichtig, sich im Vorfeld umfassend zu informieren und diese zu prüfen.

 

Im Folgenden wollen wir auf die einzelnen Punkte der BLB eingehen und die Aspekte, die für uns wichtig waren und wo wir teilweise erhebliche Unterschiede entdeckt haben, aufzeigen.

Gründung

Bei der Gründung können sehr schnell größere Summen auflaufen, je nachdem wie aufwändig diese ist bzw. welche Gründungsform gewählt wird. Neben dem Abschieben der oberen Mutterbodenschicht (20 cm bis 25 cm) fallen auch noch der Aushub für Fundamente bzw. bei Flächengründungen für das Aufschottern (60 cm bis 120 cm) unter der Bodenplatte an. Wie umfassend die Gründung sein muss bzw. wie sie konkret auszufallen hat, kann letztlich erst nach dem zwingend erforderlichen Bodengutachten gesagt werden. Hier können (z.B. im Falle einer notwendigen Pfahlgründung) erhebliche Kosten auf einen zukommen. Von daher macht es im Vorfeld Sinn, selbst ein Bodengutachten in Auftrag zu geben oder sich zumindest grob über die Bodenbeschaffenheit im Baugebiet bei z.B. den Nachbarn zu informieren. Ein im Vorfeld in Auftrag gegebenes Bodengutachten hilft einem unerwartete Mehrkosten sowie Ärger zu vermeiden. Auch wenn viele Haushersteller das Bodengutachten in ihren Leistungen enthalten haben, so wird dieses i.d.R. erst nach Unterschrift und erster Kostenplanung in Auftrag gegeben. Sinnvoller ist es deshalb, dies bereits im Vorfeld zu erstellen und die daraus resultierenden Gründungsmaßnahmen oder sonstigen baurelevanten Gegebenheiten direkt im Angebotspreis (der ja i.d.R. ein Festpreis ist) zu berücksichtigen. Auch sollte man sich beim Haushersteller schon über die Höhe der Mehrkosten (z.B. für Recyclingmaterial) informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.

 

Weiterhin wird der Aushub i.d.R. auf dem Grundstück gelagert. Deshalb sollte man auch klären, was mit dem überschüssigen Aushub, welcher nicht auf dem Grundstück verbleiben soll, passiert und mit welchen Kosten hier zu rechnen ist. In unserem Fall wurden für den Abtransport von "normalem" Aushub 16,50 € und für Aushub, der auf eine Deponie muss, 29,00 € für den Kubikmeter gerechnet. Hier können in Abhängigkeit der Beschaffenheit des Aushubs schnell Kosten in Höhe von 2.000,00 € bis 4.500,00 € für den Abtransport anfallen. Bei Bauvorhaben mit Keller erhöht sich dieser Betrag nochmals erheblich.

Bodenplatte

Bei der Bodenplatte gibt es auch wieder unterschiedliche Ausführungen. Ob die Bodenplatte, welche vom Hersteller in der BLB angegeben wird, auch tatsächlich reicht, wird letztlich erst der Statiker sagen können. Auch hier findet man sehr unterschiedliche Ausführungen. Zu beachten sind hier nicht nur die Dicke (meist zwischen 18 cm bis 25 cm), sondern auch die Bewehrung (die in die Platte eingearbeiteten Stahlmatten) und die Druckfestigkeit je Quadratmeter. Darüber hinaus sollte auch immer geprüft werden, wie die Bodenplatte (Dämmung unter der Platte z.B. mit Styrodur oder auf der Bodenplatte - Achtung: dies hat Auswirkungen auf die Raumhöhe) gedämmt wird, ob eine Frostschürze mit eingeplant ist, wie die Bodenplatte gegen aufsteigende Nässe abgedichtet und welche Betongüte verwendet wird.

Sanitär

Leider ist das Sanitär in vielen BLB nur sehr ungenau beschrieben. Ein namhafter Sanitärhersteller bedeutet noch lange nicht, dass die im "Standard" eingeplanten Sanitärobjekte auch dem entsprechen, was ich mir als Bauherr vorstelle. Jeder Sanitärhersteller hat nicht nur high-end Produkte, sondern auch Einsteigerserien, die sich eher durch Praktikabilität als durch "Ästhetik" auszeichnen. Auch sollte hier im Vorfeld (sofern nicht vorhanden) geklärt werden, welche Duschvarianten (Maße der Dusch- oder Badewanne) im Grundpreis enthalten sind und was z.B. eine Eckbadewanne, ein Bidet oder ein zusätzliches Waschbecken an Aufpreis kosten. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die Duschabtrennung im Preis i.d.R. nicht enthalten ist und somit zusätzliche Kosten verursacht. Um ein Gefühl für die "Hochwertigkeit" der Sanitärprodukte zu bekommen macht es Sinn, beim Haushersteller den Preis zu erfragen, der einem gutgeschrieben wird, wenn man die Sanitärobjekte aus der Kalkulation herausnimmt und in Eigenleistung besorgt und installiert. Weiterhin macht es in diesem Zusammenhang Sinn, Bauherren zu kontaktieren und diese bzgl. der zusätzlich angefallenen Bemusterungskosten zu interviewen (wobei hier natürlich der jeweilige Geschmack und das Standardverständnis des jeweiligen zu berücksichtigen ist).

Elektrik

In einer vernünftigen BLB sollten für jeden Raum die Anzahl der Schalter, der Brennstellen, der Steckdosen, der LAN-Dosen und die gesetzten Telefonbuchsen aufgeführt sein. Hier gibt es teilweise gewaltige Unterschiede. Man sollte sich bereits im Vorfeld überlegen, wo man beispielsweise einen Schalter oder eine Steckdose haben möchte. Schnell wird man dann oftmals feststellen, dass die vom Hersteller angegebene Anzahl an Steckdosen nicht ausreicht. Andererseits sollte man sich auch vor zu vielen Steckdosen hüten. Oftmals sind Steckdosenleisten mit einem An- und Ausschalter nicht nur unter Kostenaspekten, sondern auch aus Flexibilitätsgesichtspunkten sinnvoller und auch günstiger. Weiterhin sollte, je nach Größe von Grundstück, Hof und Terrasse auch die Anzahl der Brennstellen, Steckdosen und evtl. Schalter im Außenbereich nicht vernachlässigt werden.

Heizungsanlage

Von den meisten Hausherstellern werden heute für Heizung und Warmwasser Wärmepumpen eingesetzt. Als Alternative werden i.d.R. Gasbrennwertanlagen mit einem Solarsystem zur Brauchwassererwärmung angeboten. Je nachdem für welche Art von Wärmepumpe man sich entscheidet, fallen doch sehr unterschiedliche Kosten an. Die am meisten verbaute Wärmepumpenvariante ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe, welche im Vergleich zu den anderen Wärmepumpenmöglichkeiten (Erdwärmepumpe oder Wasserwärmepumpe) wesentlich günstiger, jedoch auch ineffizienter, ist. Bei der Entscheidung zur "richtigen" Heizungsanlage ist es durchaus ratsam einen Energieberater mit ins Boot zu holen.

Gegenüber der Gasbrennwertanlage haben die Wärmepumpen jedoch den Vorteil, dass die Kosten für den zusätzlichen Gasanschluss entfallen.

 

Bei den meisten Hausherstellern werden heute Fußbodenheizungen angeboten, die mit einer niedrigen Vorlauftemperatur (< 36°) betrieben werden. Auch hier sollte auf die Ausführung des Ganzen geachtet werden.

In welchen Abständen sind die Heizschlangen der Fußbodenheizung verlegt? Eine engere Verlegung der Heizungsrohre kann schnell zu erheblichen Mehrkosten führen.

Wird der Hauswirtschaftsraum bzw. der Haustechnikraum (sofern im EG oder der Keller beheizt) komplett mitgeheizt oder wird in diesen Räumen nur der Heizungsverteiler gesetzt und die Rohre auf kürzestem Weg hinausgeführt? Dies hat zur Folge, dass je nach Größe des Raums nicht zu unterschätzende Flächen, gerade in der frostigen Jahreszeit, sehr kalt sein können.

 

Darüber hinaus sollte auch die vom Hersteller verbaute Heizungsanlage in der Bauleistungsbeschreibung genau beschrieben sein. Dies ist vor allem für solche Fälle hilfreich, in denen die Heizungsanlage vergrößert wird oder Teile gegen andere ausgetauscht werden. Nur so lässt sich (wenigstens grob) erkennen, ob der Mehrpreis gerechtfertigt ist oder ob auf diesem Wege versucht wird, zusätzlich Geld "zu verdienen".

Fenster und Außentüren

Auch bei den Fenstern, Türen und Rollläden sollte man sich die BLB genau betrachten, da es hier doch sehr große Unterschiede gibt. Hier sollte man die U-Werte und RC Werte vergleichen bzw. erfragen. Dabei sollte der U-Wert des Fensterglases bei heutigen Fenstern kleiner 0,8W/m²K und der des Fensterrahmens kleiner 1,1W/m²K sein. Weiterhin sollte das Fenster über eine sogenannte "Warme Kante" verfügen, welche das Entstehen von Wärmebrücken bzw. von "Schwitzwasser" am Fenster/Rahmen verhindert. Darüber hinaus spielt bei den Fenstern und Türen der Einbruchschutz eine nicht zu vernachlässigende Rolle. Hier wird zwischen den Stufen RC1N bis RC6 (früher WK1 bis WK6) unterschieden. Je höher die Stufe, desto besser der Einbruchschutz und letztlich auch umso teurer die Fenster. Auch hier sollte man bereits im Vorfeld klären, welche Einbruchstufe standardmäßig angeboten wird, da eine höhere Widerstandsklasse Mehrkosten führt.

 

Auch die Anzahl, aber vor allem auch die Größe, der Fenster sollte nicht vernachlässigt werden, da eine Erhöhung der Fensterzahl bzw. eine Vergrößerung der Fenster schnell zu erheblichen Mehrkosten führen kann. Ob die angebotene Fensterfläche ausreicht, um den jeweiligen Raum auch ausreichend zu belichten, kann relativ einfach berechnet werden. Dies sollte auf jeden Fall im Vorfeld erfolgen. Meistens sind die Fenster in der Farbe weiß gehalten. Wer eine farbige bzw. folierte Außenseite der Fenster bevorzugt, sollte dies ebenfalls von vornherein mit einplanen. Weiterhin sollte auch immer geprüft werden, wie mit bodentiefen Fenstern in den Obergeschossen umgegangen wird. Ist die Absturzsicherung (aus Glas oder französische Balkone) bereits im Preis enthalten oder kommen hier weitere Kosten auf  einen zu? Für einen französischen Balkon laufen je Stück i.d.R. Kosten zwischen 700 € und 1.200 € auf.

 

Ein weiterer eng mit den Fenstern verbundener und zu berücksichtigender Aspekt ist der der Rollläden. Bei einigen Hausherstellern sind diese bereits enthalten, andere bieten Rolläden nur als Extra gegen Aufpreis an. Bei elektrischen Rollläden sollte auch immer überprüft werden, wie diese zu bedienen sind. Ist ein Schalter neben dem Fenster vorgesehen und gibt es zusätzlich noch eine zentrale Rollladensteuerung (diese kostet ca. um die 2.500 € Aufpreis).

 

Auch bei der Haustür gibt es gewaltige Unterschiede. Handelt es sich in der in der BLB angebotenen Tür um eine Tür mit Seitenteil aus Aluminium oder nicht? Welcher Preis wird für die Tür inkl. Montage veranschlagt? Kann man aus verschiedenen Farben auswählen oder gibt es nur eine Standardfarbe? Allein der Aufpreis für eine andere Farbe führt zu Mehrkosten von 250 € bis 350 €.

 

Neben der Außentür sind auch die Innentüren wichtig. Welche Varianten in welcher Farbe stehen zur Verfügung und aus welchen Beschlägen kann man wählen? Die meisten Haushersteller bieten i.d.R. vier verschiedene Innentürfarben an.  

Wohnraumlüftung

Estrich & Fußbodenaufbau

Je nach Aufbau der Außenwände (mit oder ohne Dämmung) ist eine Wohnraumlüftung zwingend erforderlich. In diesem Zusammenhang lassen sich zentrale oder dezentrale Wohnraumlüftungssysteme unterscheiden. Auch hier sollte das eingebaute System in der BLB genau typisiert sein, um bei Änderungen Mehrkosten besser abschätzen zu können. Für eine zentrale Lüftungsanlage fallen zwischen 8.000 € und 13.000 € an.

 

Weiterhin ist zu beachten, dass bei Lüftungssystemen in Kombination mit dem Betrieb eines Kamins eine Luftwächteranlage zwingend notwendig ist, welche schnell einen Aufpreis von 1.500 € bedeutet.

 

Darüber hinaus ist zu beachten, dass eine zentrale Lüftungsanlage aufgrund ihrer Verlegung i.d.R. zu einer Veränderung der Raumhöhe führt.

Auch beim Estrich und dem Fussbodenaufbau sollte man die BLB genau vergleichen. Wie wird gedämmt und welche Höhe hat der Estrich? Je nach Aufbau wirkt sich dies schnell auf die Raumhöhe aus. Darüber hinaus lässt nicht jeder Fussbodenaufbau den Einbau von bodentiefen Duschen oder Lüftungsanlagen zu.

Dach & Dacheindeckung

Auch bei den Dächern gibt es erhebliche Unterschiede und ein näherer Blick in die BLB ist auf jeden Fall ratsam.

 

Welche Ausführung respektive Form des Dachstuhls und welche Dachneigung ist im Angebot enthalten? Die Dachneigung spielt evtl. bei der maximal zulässigen Haushöhe eine Rolle. Für ein flacheres Dach werden natürlich weniger Ziegel, Lattung etc. benötigt und somit können dadurch Kosten gespart werden (sofern nicht aufgrund statischer Erfordernisse dadurch zusätzliche Kosten anfallen). Auch bei den Ziegeln bzw. der Dachsteine gibt es oftmals in Abhängigkeit der Größe nicht nur preisliche, sondern auch optische Unterschiede. Je größer der Ziegel (z.B. Braas Harzer Pfanne Big) desto weniger Ziegel (spart u.a. Lohnkosten) und Lattung (spart u.a. Material- und Lohnkosten) werden benötigt. Auf der anderen Seite sollte der Ziegel auch zum Dach passen. Auf kleinen Dächern sehen große Ziegel oftmals nicht so "schön" aus bzw. passen eben nicht optimal zum Dach (Verhältnis: Ziegel zu Dachfläche). In vielen BLB findet man die Braas Harzer Pfanne Big als Standardziegel. Wer kleinere Ziegel haben möchte, der wird mit Sicherheit einen Aufpreis zahlen.

 

Erhebliche Unterschiede haben wir beispielsweise bei den Dachüberständen beobachtet. Hier werden auf der Firstseite teilweise nur 15 cm bis 20 cm veranschlagt. Andere Firmen haben umlaufend (First und Traufe) 50 cm berücksichtigt. Gerade aus Aspekten des Regen- bzw. Hauswandschutzes sollten die Überstände nicht zu klein sein.

 

Darüber hinaus sollte man prüfen, ob das Grundieren und Streichen des Holzes bzw. der Fußpfeten und Balken im Preis enthalten oder als Eigenleistung erbracht werden muss.

Fliesen

Hier findet man sehr unterschiedliche Herangehensweisen bei den Hausherstellern. Der Quadratmeterpreis für den Fliesenboden schwankt hier oftmals zwischen 20 € und 50 € pro Quadratmeter. Hier sollte man aber nicht nur den Preis der Fliesen vergleichen, sondern auch die angebotenen Fliesenformate sowie den Materialpreis für die Sockelfliesen. Größere Fliesenformate führen häufig zu höheren Lohnkosten. Auch sollte man die Höhe der Wandfliesen vergleichen.

Mauerwerk

Hier lohnt sich der Vergleich ebenfalls. Jeder Haushersteller verfolgt eine andere Philosophie bzw. baut sein Mauerwerk anders auf. Ein Teil der Hersteller bietet Massivwände in allen Bereichen (Außen- (30 cm bis 42 cm) und Innenwände (11 cm bis 24 cm) an. Andere arbeiten mit einer wesentlich dünner gemauerten Außenwand und setzen auf diese eine Dämmung auf (hier ist dann auf jeden Fall eine Lüftungsanlage erforderlich). Auch sollte man immer prüfen, ob die Innenwände ebenfalls massiv gemauert sind oder ob es sich um Ständerwände bzw. fertige Betonwände handelt. Insbesondere wenn schwere Schränke (z.B. in der Küche) aufgehängt werden sollen, spielt dies eine wichtige Rolle. Darüber hinaus wirkt sich, je nach Bank, ein komplett massiv gemauertes Haus positiv auf den Beleihungswert des Hauses bei der Kreditvergabe aus.

sonstiges

Insbesondere den Bereich "Sonstiges", "Ein offenes Wort", "Außerhalb des Leistrungsumfangs" etc. sollte man sich sehr genau anschauen. Grundsätzlich gilt, dass alles was nicht in der BLB steht bzw. nicht gesondert im Werkvertrag aufgenommen wurde, auch nicht zum Leistungsumfang gehört. Somit besteht hier auch kein Anspruch bzw. diese Dinge werden immer zusätzliche Kosten verursachen.

 

Wie sieht es mit der Baustellenreinrichtung, der Baustellensicherung, Baustrom und Bauwasser aus. Wer trägt diese Kosten? Wird der Baustromzähler vom Haushersteller gestellt oder muss dieser vom Bauherren gemietet werden? Auch wenn beispielsweise der Baustromzähler gestellt und der Baustrom vom Hersteller übernommen wird, so fallen jedoch immer noch Kosten für das An- und Abklemmen des Zählers an.

 

Werden die Fallrohre direkt an eine Zisterne oder die Abwasserleitung angeschlossen oder obligt diese Aufgabe dem Bauherren?

 

Häufig finden sich auch Formulierungen wie: "Die ... sind vom Hersteller X oder einem gleichwertigem Hersteller". Hier bestimmt somit der Haushersteller, was gleichwertig ist. Für den Bauherren ist dies nur schwer zu überprüfen.

 

Weiterhin sollte man sich auch die Formulierungen und Einschränkungen zur Bauzeitgarantie genau anschauen, um Termindruck bzw. terminliche Fehlkalkulationen zu vermeiden.

 

Was geschieht mit dem Aushub (wird i.d.R. auf dem Grundstück gelagert), ist das Verfüllen und das dafür benötigte Material im Werkvertrag berücksichtigt etc.? Gerade bei den Erdarbeiten fallen schnell erhebliche Zusatzkosten an. Hier sollte man die BLB auf jeden Fall sehr genau studieren.

 

Generell sollte die BLB nicht nur mit anderen BLBs verglichen werden, sondern genauestens durchgearbeitet und alle Fragen (am besten schriftlich) geklärt werden. Alle Dinge, die nicht eindeutig sind, sollten im Werkvertrag konkretisiert werden, um Ärger und unnötige Mehrkosten zu vermeiden.

Fakten zum Bau

Wo: Grünstadt

Was: Einfamilienhaus mit Garage

Wann: 2014 / 2015

Grundstück: 588 m²

Wohnfläche: 176 m²

Garagenfläche: 58 m²

Baufirma: WETON Massivhaus

Bauzeit

Vertragsunterzeichnung:

  • 27.02.2014 bei WETON Massivhaus in Frankenthal

Spatenstich:

  • 20.06.2014

Hausübergabe:

  • 17.04.2015

Anstehende Arbeiten:

  • Anlegen des Gartens

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